TÜRKİYE HAKKINDA:

Türkiye Ekonomisinde Genel Değerlendirme ve Beklentiler:
     Türkiye ekonomisi ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde yüzde 10.3 genişleyerek hızlı büyümesini sürdürmüştür. Yılın ilk yarısında yüzde 10.5 olan büyüme ile birlikte ekonomik beklentiler de güçlenmektedir. Büyümenin kazandığı ivme ile birlikte yıl genelinde yüzde 6 büyümenin aşılma olasılığı artmıştır. Hızlı ekonomik büyüme daha çok iç talep ve özel sektör yatırımları ağırlıklıdır. Hızlı ekonomik büyüme ile birlikte işsizlik ve bütçe açığı iyileşirken cari açık yeniden genişlemektedir. Reel faizler de düşük kalmaya devam etmektedir. Türkiye ekonomisinde hızlı büyüme gayrimenkul sektörü için de uygun koşullar yaratmaya başlamıştır.

Türkiye Gayrimenkul Sektörü

Genel Bakış :
     Gelişmekte olan bir ülke alarak Türkiye, 1950’li yıllardan bu yana yaşanan hızlı sanayileşmenin bir sonucu olarak, geniş kapsamlı bir kentleşme sürecinden geçmektedir. Nüfusun artması ve kırsal bölgelerden kentsel bölgelere göç hareketi, şehirlerin hızla büyümelerinde etkin rol oynamıştır. Gayrimenkul Piyasasında Ortaya Çıkan Eğilimler Araştırması’nın sonuçlarına göre, İstanbul tüm Avrupa şehirleri arasındaki en cazip üçüncü gayrimenkul yatırım piyasasıdır.11 Türkiye’deki gayrimenkul piyasasını yönlendiren ya da etkileyen çok sayıda faktör bulunmaktadır. Başlıca etkenler aşağıda özetlenmiştir:

• Nüfus artışı
• Kırsal bölgelerden kentsel bölgelere devam eden göç
• Doğal felaketler
• Mevcut konutların yenilenmesi
• Perakende piyasasının modernizasyonu ve gelişmesi
• Çok uluslu ve belli bir büyüklüğe ulaşmış ulusal şirketlerin sayısındaki artış ve bunun yol açtığı ofis alanı ihtiyacındaki artış
• Avrupa, Orta Asya ve Orta Doğu arasında bir köprü olan Türkiye’nin coğrafi konumunun lojistik sektörü ve bununla ilgili inşaat ihtiyacının önemini ortaya koymakta olması

     Türk gayrimenkul sektörü, özellikle son on yılda kayda değer biçimde öne çıkarak yatırımcılar için giderek daha cazip fırsatlar sunar hale gelmiştir. Avrupa ve ABD gayrimenkul pazarlarında son ekonomik kriz ve küresel mali daralmanın olumsuz etkileri hissedildiği halde, Türkiye’deki gayrimenkul pazarı gelecek vadetmektedir. Avrupa genelinde talepte azalma ve buna bağlı olarak konut fiyatlarında düşüş gözlense de, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye’de 2009 yılının ikinci çeyreğinde 2008 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, apartman daireleri satışında % 72’lik bir artış gözlenmiştir. Bu da, Türkiye’nin gayrimenkul pazarında olağanüstü bir büyüme potansiyeli taşıdığına işaret etmektedir.

Konut Piyasası :
     Artan nüfus, ekonomik olanaklar ve kaynaklar gibi sebepler sonucunda 1950’li yıllardan itibaren kırsal bölgelerden İstanbul, Ankara ve İzmir gibi Türkiye’nin en büyük ve en çok sanayileşmiş şehirlerine göç yaşanmıştır. Özellikle İstanbul’da inşaat hacmi ve konut fiyatları Türkiye’deki diğer şehirlerden çok daha yüksektir. Nüfus artışı, kırsal bölgelerden kentsel bölgelere devam eden göç ve mevcut konutların yenilenmesi, Türkiye’deki konut ihtiyacını etkileyen ana etkenlerdir. Öte yandan, gelir düzeyi de talebi etkileyen önemli bir etkendir. Türkiye’de tahvil ve hisse senedi pazarının çok geniş ve yaygın olmamasına ve özellikle ekonominin yükselişte olduğu dönemlerde gayrimenkul yatırımlarındaki getirinin nispeten daha yüksek olmasına bağlı olarak gayrimenkul Türkiye’de geleneksel bir yatırım aracı olagelmiştir. 2008 yılı sonunda, Türkiye’deki toplam konut sayısı 16,8 milyondur. 2001 yılında bankacılık sektöründeki krizin ardından gayrimenkul sektörü toparlanma dönemine girmiştir. Konut yapı ruhsatı inşaat çalışmalarının başlamasına izin veren lisans olarak tanımlanır.

     Konut yapı ruhsatı verilen konut sayısı 2002 ile 2006 yılları arasında % 39 yıllık bileşik büyüme oranı ile artmıştır. 2010 yılı İkinci çeyrek dönemde alınan yapı ruhsatı daire sayısı 185.631 ile önemli bir sıçrama göstermiştir. Kriz döneminde gerileyen yeni konut başlangıçları ilk kez 2009 yılı son çeyreğiinde arttıktan sonra yılın ilk çeyreğinde gerilemiştir. İkinci çeyrekte ise yeni konut başlangıçları eğilimi yeniden kuvvetlenmiştir. Kullanıma sunulan konut daire sayısı ise ikinci çeyrekte 77.683 ile zayıflamışıtr. Konut sektöründe arz edilecek yeni konut stoku sayısı azalırken yeni konut başlangıçları eğilimi kuvvetlenmektedir.

     Konut arz ve talebi arasındaki fark da sektörün gelecekteki büyümesine dair diğer bir olumlu göstergedir. GYODER’in konut ihtiyacı ile ilgili çalışmasının sonuçlarına göre, Türkiye’deki konut arzı talebi halen karşılayamamaktadır. Bu durum yasal olarak inşa edilen konut sayısının talebi karşılamaktan çok uzak olduğu şeklinde de yorumlanabilir. Colliers ve Buildecon gibi sektörün uzman kuruluşları söz konusu açığın çoğunlukla kaçak yapılaşma (Türkiye’deki sektörün geleneksel bir sorunu) yoluyla karşılandığını belirtmektedir.

     Türkiye’deki kaçak yapılaşma gelecekte oluşacak yeniden yapılandırma ihtiyacının da bir göstergesidir. Kaçak yapıların kalitesi düşüktür ve yasa dışı olmaları nedeniyle gelecekteki durumları belirsizdir. İleride bu evlerin yıkılması ya da içinde oturanların gelir düzeyleri arttıkça daha yüksek kalitedeki evlere taşınmaları söz konusu olabilir. Şehirlerin yeniden yapılandırılması kapsamında bu tür kaçak yapıların devlet tarafından yıkıldığı geçmişte gözlenmiştir. Arzda yaşanması olası bu azalmanın bir sonucu olarak yüksek kaliteli yapıların inşasında ve konut fiyatlarında bir artış olması beklenebilir. Türkiye’de bankacılık sektöründe yaşanan krizin ardından 2002 ile 2006 yılları arasında gayrimenkul sektörünün yıllık % 40’lık bir büyüme hızı yakalamış olduğu gibi, yakın tarihteki ekonomik darboğazın etkilerinin sona ermesinden sonra sektörün yine önemli bir büyüme hızı yakalaması beklenmektedir.

İnşaat Harcamalarında Sıçrama :
     Yılın ikinci çeyrek döneminde toplam inşaat harcamaları 24.65 milyar TL ile önemli bir genişleme göstermiştir. İkinci çeyrekteki harcama büyüklüğü kriz öncesi dönemin de üzerinde gerçekleşlmiştir. Kamu inşaat harcamalarındaki büyüme bu genişlemenin ana kaynağı olmuştur. İlk çeyrekte 4.84 milyar TL olan kamu inşaat harcamaları ikinci çeyrekte 9.76 milyar TL'ye yükselmiştir. Özel sektörü inflaat harcamaları ise ilk çeyreğin biraz üzerinde ve 14.89 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Gayrimenkulde Dayanıklılık Dönemi :
     Bu yoğun ilginin perde arkasında, sadece uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerini Türk ekonomisinde geçerli kılacak bir ortamın oluşum ihtimali yer almıyor. Aynı zamanda, Türk insanının gayrimenkulde uluslararası standartlara sahip, kaliteli konut ve ofislere olan ilgi yoğunlaşmasının etkisi de göz ardı edilmemeli. Başkan Clinton'ın Türkiye ziyareti, AGİT Zirvesi, ABD Yönetimi'nin Türkiye'nin 21.yüzyıldaki stratejik önemine bağlı olarak dünya kamuoyuna ilettiği mesajlar, Türkiye'yi önümüzdeki 50 yılın "merkez ülkesi" haline getiriyor. Dünyanın önde gelen kuruluşları açısından Türkiye, Balkanlar-Kafkaslar-Ortadoğu üçgeninde merkez ofisin yer aldığı bir konumda değerlendiriliyor. Bu nedenle, önümüzdeki dönemde ofis ve konut ihtiyacı katlanarak artacak. Bu gerçeklerin ışığında, uluslararası gayrimenkul firmalarının Türkiye'ye yönelik ilgilerinde de yoğunlaşma var.

     Türk gayrimenkul sektörü, özellikle son on yılda kayda değer biçimde öne çıkarak yatırımcılar için giderek daha cazip fırsatlar sunar hale gelmiştir. Avrupa ve ABD gayrimenkul pazarlarında son ekonomik kriz ve küresel mali daralmanın olumsuz etkileri hissedildiği halde, Türkiye’deki gayrimenkul pazarı gelecek vadetmektedir. Avrupa genelinde talepte azalma ve buna bağlı olarak konut fiyatlarında düşüş gözlense de, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye’de 2009 yılının ikinci çeyreğinde 2008 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, apartman daireleri satışında % 72’lik bir artış gözlenmiştir. Bu da, Türkiye’nin gayrimenkul pazarında olağanüstü bir büyüme potansiyeli taşıdığına işaret etmektedir.
Küresel oyuncuların Türk gayrimenkul sektöründe yerlerini almaları, rekabetçiliğin gelişimine katkıda bulunurken, birleşme ve satın almalar sektörün genişlemesi ve büyüme hızına olumlu olarak yansımaktadır. PricewaterhouseCoopers (PWC) ve Urban Land Institute tarafından hazırlanan “Avrupa - Gayrimenkulde Yükselen Trendler” raporu, Türk gayrimenkul sektörünün gerek yerel gerekse küresel anlamda nasıl ilgi odağı olduğunu gözler önüne sermektedir. Söz konusu raporun 2009 baskısına göre İstanbul, Avrupa yatırım pazarında Münih ve Hamburg’tan sonra gayrimenkul yatırımları için en gözde şehir olarak üçüncü sırada yer almaktadır.

     AB üyeliği yolunda kararlı adımlarla ilerleyen Türkiye, gerçekleştirdiği reformlarla yatırımcıların gayrimenkul sektörüne girişlerini kolaylaştırmış, ilgili mevzuat yatırım sürecini birkaç basit adıma indirecek şekilde güncellemiştir. Özellikle Tapu ve Kadastro Kanunu, taslak haldeki Tutsat (Mortgage) Kanunu ve vergi kanunlarında yapılan düzenlemeler, Türk gayrimenkul sektörünün rekabetçi yapısını koruma ve geliştirme amacı taşımaktadır.
Türk gayrimenkul sektörü, ülkenin gelişen ekonomik rakamları paralelinde değişen nüfus faktörleri sayesinde yatırımcılara büyük fırsatlar sunmaktadır. Ülkenin sanayi ve ulaşım açısından yoğun olduğu bölgelerinde artan ticari faaliyet, iş yeri ve konut ihtiyacının da hızla artmasına yol açmaktadır.

• Öngörülebilir enflasyon oranları ve tutarlı fiyatlar neticesinde istikrarlı, kurumsallaşmış ve küresel sektörle bütünleşmiş bir sektör.
• Devam etmekte olan AB üyelik sürecine paralel olarak kayıt altına alma, şeffaflık, denetleme, kurumsallaşma gibi öğelerin öne çıktığı ve istatistikî verilerle desteklenen yüksek kalite standardı.
• % 60’ı 34 yaşın altında olan nüfus; 2009 yılında 618 milyar ABD doları olarak hesaplanan GSYİH. 2015 yılında konut kredilerinin, Türkiye GSYİH’si içindeki toplam payının % 15’e ulaşması beklenmektedir.
• Türkiye Bankalar Birliği (TBB) istatistiklerine göre, 2004 yılında 3,5 milyon TL olan konut kredisi rakamları 2008 yılında 37,5 milyon TL’ye yükselmiştir.
• Türkiye’de gayrimenkul sektörünün potansiyelinin bir göstergesi de ülkenin 2009 yılında 27,3 milyon turistle dünyanın en çok ziyaret edilen ülkeleri arasında 7. sırayı almasıdır. Söz konusu rakamlar, turizm sektörü göz önünde bulundurulduğunda Türk gayrimenkul sektörünün muazzam bir potansiyel teşkil ettiğini ortaya koymaktadır.
• 2000-2008 yılları arasında Türkiye’de bulunan modern alışveriş merkezlerinin sayısı 44’ten 190’a yükselmiştir.
• Avrupa, Orta Asya ve Orta Doğu’da yaklaşık 1,5 milyarlık nüfusa kolay erişim sağlayan bölgesel bir üs ve enerji tedarikçisi ülkelerle tüketici ülkeler arasında bir enerji koridoru işlevi gören benzersiz konumu sayesinde Türkiye, sınırları dâhilindeki ticari işletme sayısının her geçen yıl artırmaktadır.

Güçlü Noktalar
• Sağlam bankacılık sistemi,
• Kısa bir süre önce uygulamaya konulan ipotekli konut kredisi sistemi,
• Dünya çapında isim yapmış güçlü inşaat firmalarının varlığı,
• ULI’nin 2008 yılında Türkiye’yi Avrupa’da yatırım yapılacak en cazip; 2009 yılında ise üçüncü en cazip pazar olarak değerlendirmiş olması

Fırsatlar
• Konut arzının talepten düşük olmasına bağlı olarak ortaya çıkan büyüme potansiyeli,
• Deprem yönetmelikleri uyarınca konut kalitesinde beklenen artış,
• Artan mesken ve plaza binası ihtiyacı,
• Şehirlerdeki yeniden yapılandırma çalışmalarının gecekonduların yıkılmasına ve yerine daha yüksek kalitede konutların inşa edilmesine sebebiyet vermesi